Potensi Penguatan Saham Alam Sutera

Saat ini harga saham ASRI diperdagangkan dengan rata-rata P/BV di bawah Standar Deviasi (SD) 5 tahun, dengan rata-rata SD 5yr di level 1.97x berbanding 0.89x dengan valuasi P/BV saat ini. Kesimpulannya, saat ini harga saham ASRI cukup murah.

Grafik. Standar Deviasi PBV ASRI

Lalu, apa yang menyebabkan harga saham ASRI jatuh dan bagaimana peluang ke depannya? Mari kita bahas.

Beberapa indikator unit usaha, khususnya sektor properti di Indonesia, menunjukkan gejala penurunan yang telah berlangsung dalam 3 tahun terakhir. Sejak tahun 2015 indeks properti komersil, yang menunjukkan seberapa optimis dunia usaha memandang prospek sektor properti, bergerak flat. Indikasi membaik justru ditunjukkan di awal kuartal-I lalu, dimana indeks mencapai level 172.

Tabel. Indeks Sektor Properti

Sedikit refresh, pemerintah pada tahun 2013-2014 melakukan penyempurnaan pengetatan sektor properti melalui kebijakan Loan to Value (LTV). Langkah ini cukup sukses menahan kenaikan harga residential property yang naiknya sangat cepat. Di sisi lain, secara perlahan daya beli masyarakat terlihat dari pertumbuhan ekonomi yang terus turun dalam 3-4 tahun terakhir ini.

Posisi kredit khususnya pada sektor kredit properti juga bisa menjadi catatan menarik untuk dilihat. Dalam 3 tahun terakhir, pertumbuhan kredit sektor properti hanya sekitar 7-8% per tahunnya. Di 5 bulan awal tahun ini sudah ada pertambahan sekitar Rp 5 triliun kredit properti; jika disetahunkan hanya sekitar Rp 22 triliun, atau naik +7%. Kesimpulannya, kenaikan masih konvesional.

Tabel. Posisi Kredit Properti

Tahun ini lebih berat lagi, mengingat daya beli masih belum terakselerasi, ditambah penerimaan pajak yang rendah juga dapat membuat pengetatan pajak lagi yang bisa saja pemotongan anggaran dan kenaikan tariff pajak yang lebih tinggi lagi, tentu akan membuat disposable income semakin terkoreksi.

The wait is over?

Too fast to assume, namun kita patut berharap lebih, mengingat data keuangan salah satu perusahaan properti yang kita mention menunjukkan perbaikan. Alam Sutera (ASRI) melaporkan kenaikan penjualan sebesar +31%, dimana kenaikan ini disumbang oleh penjualan lahan kavling dan sedikit penjualan apartemen meski penurunan penjualan rumah dan ruko masih terlihat. Sebagai perbandingan, pada tahun sebelumnya di semester yang sama, perseroan sama sekali tidak mampu menjual apartemen.

Tabel. Penjualan ASRI

Bergeraknya kembali penjualan apartemen, menunjukkan sikap konsumen yang mulai kembali terlihat, meski masih lambat. Secara umum, kinerja ASRI cukup baik dengan sisi penjualan operasional yang menopang pertumbuhan laba bersih ASRI di semester-I tahun ini. Bottom line juga positif dan pertumbuhan in line dengan pertumbuhan sisi penjualan sebesar +30% (YoY).

Tabel. Posisi Laba Bersih ASRI

Kontribusi dari lini bisnis real estate masih menambah pendapatan ASRI. Namun, sejauh ini terdapat kenaikan yang cukup positif dari segmen pariwisata, meski porsi kontribusinya masih cukup kecil terhadap total pendapatan keseluruhan ASRI.

Kami melihat ASRI akan memiliki prospek cerah di kuartal-III dan IV, dengan asumsi perbaikan penjualan terutama rumah dan ruko yang saat ini masih turun. Jika penjualan tanah kavling masih akan bertumbuh, maka ditambah dengan penjualan rumah dan ruko, estimasi akan semakin positif bagi saham ASRI hingga akhir tahun. Asumsi pertumbuhan penjualan antara +40%-45% YoY di akhir tahun.

Tabel. Segmen Pendapatan ASRI

Sebagai tambahan, jika suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) kembali turun, pada akhirnya sektor properti akan menikmati keuntungan ini secara langsung. Mengapa estimasi suku bunga bisa kembali turun? mengacu pada angka inflasi yang cenderung rendah, maka ada ruang penyesuaian yang bisa dilakukan oleh pemerintah guna mendorong pertumbuhan ekonomi, salah satunya lewat penyaluran kredit.

Menghitung valuasi saham ASRI:

Saat ini ASRI di tradingkan di bawah P/E SD rata-rata 3 tahun, di angka 350 (harga saham terakhir di tanggal 11/08). Sedangkan untuk rata-rata 3 tahun, tercatat ASRI memiliki level harga di angka 486, untuk SD +1 di angka 777 dan SD +2 di angka 1,070.

Jika dihitung dengan harga sekarang, maka potensi kenaikan harga saham ASRI mencapai +39% (486/350). Sedangkan forward P/E ASRI bisa ditradingkan di level 4.7x dengan asumsi EPS disetahunkan sekitar Rp 74, dengan current P/E sekitar 4.9x-5.1x, maka kami estimasikan earning positif dan diikuti oleh pertumbuhan harga saham yang sejalan, karena mengacu pada hasil earning per share (EPS) di kuartal-II lalu, ASRI menghasilkan pertumbuhan +33% (YoY).

Kenaikan harga saham sebesar +39% mengindikasikan rekomendasi BUY untuk saham ASRI saat ini.