EUR/USD 1.078   |   USD/JPY 151.350   |   GBP/USD 1.263   |   AUD/USD 0.651   |   Gold 2,233.48/oz   |   Silver 25.10/oz   |   Wall Street 39,807.37   |   Nasdaq 16,379.46   |   IDX 7,288.81   |   Bitcoin 70,744.95   |   Ethereum 3,561.29   |   Litecoin 94.22   |   Pound Sterling menghadapi tekanan di tengah kuatnya penurunan suku bunga BoE, 1 hari, #Forex Fundamental   |   Menurut analis ING, EUR/USD berpotensi menuju 1.0780 atau mungkin 1.0750 di bawah Support 1.0800. , 1 hari, #Forex Teknikal   |   USD/CHF naik ke dekat level 0.9060 karena penghindaran risiko, amati indikator utama Swiss, 1 hari, #Forex Teknikal   |   GBP/USD menarget sisi bawah selanjutnya terletak di area 1.2600-1.2605, 1 hari, #Forex Teknikal   |   BEI tengah merancang aturan tentang Liquidity Provider atau penyedia likuiditas untuk meningkatkan transaksi pada saham-saham di papan pemantauan khusus, 1 hari, #Saham Indonesia   |   PT Merdeka Copper Gold Tbk (MDKA) meraup pendapatan usaha sebesar $1.70 miliar pada tahun 2023, 1 hari, #Saham Indonesia   |   PT Indocement Tunggal Prakarsa Tbk. (INTP) siap memasok 120,000 ton semen curah dalam satu tahun untuk memenuhi kebutuhan semen di proyek Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara, 1 hari, #Saham Indonesia   |   S&P 500 turun 0.1% menjadi 5,304, sementara Nasdaq 100 turun 0.1% menjadi 18,485 pada pukul 19:16 ET (23:16 GMT). Dow Jones turun 0.1% menjadi 40,119, 1 hari, #Saham Indonesia

Meikarta Antara Nama Besar Grup Lippo dan Sektor Properti

Penulis

Meikarta didirikan oleh Grup Lippo sebagai kawasan industri dan magnet properti baru selain di Jakarta, namun apakah sejalan dengan momentum kembalinya sektor properti?

Akhir-akhir ini anda pasti cukup sering melihat marketing advertise baik di tv, internet dan media massa yang menampilkan penjualan salah satu unit properti milik grup Lippo Grup, yakni Meikarta. Hampir setiap hari iklan Meikarta menyebar di mana-mana, dan salah satunya juga di pusat perbelanjaan. Usaha marketing yang cukup fenomenal, mengingat dalam data yang tersaji, ternyata Meikarta menempati urutan pertama dalam belanja iklan sepanjang Januari-September 2017 untuk media televisi dan cetak, yakni sebesar Rp 1.2 triliun.

Tabel Belanja Iklan Januari-September 2017 (Sumber: Nielsen Indonesia, Katadata)

Meikarta Antara Nama Besar Grup Lippo


Profil Singkat Meikarta

Meikarta masuk dalam unit bisnis properti yang dikembangkan oleh Lippo Cikarang (LPCK), dan tercatat sebagai salah satu perusahaan go public di Indonesia. Setelah sebelumnya memiliki proyek Orange County, kali ini LPCK menambah unit bisnisnya, dengan menampilkan Meikarta. Sejauh ini memang unit bisnis residential menyumbang sekitar 75% terhadap pendapatan total LPCK di semester-I 2017.

Tentu jika Meikarta berhasil, maka LPCK pun akan mendapatkan keuntungan yang akan terefleksi di laba bersih tahun berjalan perseroan pada tahun-tahun mendatang. Namun patut diketahui, Lippo Karawaci (LPKR) memiliki sekitar 54.4% saham di LPCK, maka keberhasilan Meikarta juga akan mempengaruhi LPKR secara langsung.

Tabel Segmen Bisnis Meikarta (Sumber: Perseroan)

Meikarta Antara Nama Besar Grup Lippo


Lokasi Meikarta

Lokasi proyek Meikarta terletak di daerah Cikarang, dengan dikelilingi oleh pembanguan LRT, Monorail, pelabuhan Patimban dan Bandar Udara Kertajati, dan berada di kawasan industri Cikarang.

Gambar Lokasi Meikarta (Sumber: Perseroan)

Meikarta Antara Nama Besar Grup Lippo


Proyek Meikarta

Sejauh ini Meikarta telah menawarkan 3 jenis tower (Tower A, Tower B dan Tower S), yang masing-masing memiliki spesifikasi yang berbeda-beda, dengan harga jual per unit yang ditawarkan oleh Tower A dan B memiliki harga jual unit terendahnya mulai dari Rp 500 jutaan hingga Rp 1.2 miliar-an. Sedangkan di Tower S, Meikarta menyiapkan unit dengan harga jual yang lebih murah dengan harga yang dimulai di bawah Rp 200 jutaan per unit.

Potensi Penerimaan Dari Meikarta

Jika kita gunakan asumsi harga jual rata-rata dari (harga terendah hingga tertinggi) dari unit yang dijual oleh Lippo Grup, dengan target pembangunan apartemen sekitar 200,000 ribu unit di Meikarta, kemudian kita gunakan asumsi harga rata-rata sekitar Rp 800 juta per unit, maka potensi penjualan yang akan diraup oleh Lippo dari proyek Meikarta adalah sekitar Rp 160 triliun (penjualan unit apartemen).

Komen: Kami menilai jika harga jual apartemen Meikarta dengan harga jual di bawah Rp 500 juta per unit akan sangat menarik minat masyarakat, di mana pada level tersebut pendapatan masyarakat masih cukup kuat untuk spending pada investasi properti. Ke depannya, proyek Meikarta di atas Rp 1 milyar per unit akan membutuhkan ekstra kerja keras untuk terealisasi.


Perbandingan Kapitalisasi Pasar Grup Lippo Terhadap Sektor Properti Di IHSG

Bagaimanakah pengaruh saham grup Lippo terhadap sektor properti secara keseluruhan? Kami melihat grup Lippo tidak secara kuat mempengaruhi sektor properti, jika mengacu pada kapasitas kapitalisasi pasar di sektor properti, karena secara total hanya sekitar 7% kontribusi-nya terhadap sektor properti. Jadi, kenaikan saham grup Lippo seperti LPCK dan LPKR belum akan mampu untuk merubah arah sektor properti secara langsung di IHSG.

Grafik Kapitalisasi Pasar pada Sektor Properti di IHSG (Sumber: IDX)

Meikarta Antara Nama Besar Grup Lippo


Outlook Sektor Properti

Menurut data Colliers Indonesia, aktivitas konstruksi relatif flat selama kuartal-2 tahun ini, terefleksi dari angka proyek yang terbatas serta proyek baru yang tengah ditawarkan sejauh ini. Total inventory apartemen di Jakarta sekitar 179 ribu unit, naik sekitar 0.2% QoQ atau 6.9% YoY. Aktivitas penjualan juga relatif stagnan pada tinjauan kuartal, dengan kumulatif rata-rata tingkat hunian mencapai 84.8%, marketing turun 1% QoQ. Dengan harga jual rata-rata strata-title apartemen di Jakarta sekitar Rp32.4 juta per m2, atau naik sedikit 1% secara QoQ dan 4.5% YoY.

Menurut Bank Indonesia (BI), indeks harga properti komersial pada triwulan II-2017 tumbuh sebesar 0.03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan sebelumnya (3.02%, qtq). Kenaikan harga secara triwulanan terutama terjadi pada segmen warehouse complex (0.22%, qtq) dan apartemen (0.20%, qtq). Sementara secara tahunan, harga properti komersial meningkat 2.79% (yoy) lebih tinggi dibandingkan 2.69% (yoy) pada triwulan sebelumnya.

Grafik Indeks Sektor Properti Berdasarkan Segmen (Sumber: Bank Indonesia)

Meikarta Antara Nama Besar Grup Lippo


Pertumbuhan Sektor Properti Vs Pertumbuhan PDB Indonesia

Sektor properti secara jelas memiliki pertumbuhan yang terus melemah. Sejak tahun 2014 dan sebelumnya, pertumbuhan sektoral properti selalu di bawah pertumbuhan ekonomi nasional, dan tercatat gap-nya pun semakin jauh dalam 3 tahun terakhir ini.

Grafik. Pertumbuhan Ekonomi vs Pertumbuhan Sektor Properti (Sumber: Bank Indonesia)

Meikarta Antara Nama Besar Grup Lippo

Kami melihat banyak faktor yang secara langsung mempengaruhi sektor properti di Indonesia, yang utama tentu saja faktor makroekonomi mulai dari suku bunga dan pertumbuhan pendapatan. Di sisi lain, regulasi secara industri juga memiliki peranan yang kuat, di mana akusisi lahan, land rights, perizinan, skema pembiayaan, dan eksekusi juga sangat menentukan tingkat keberhasilan sektor properti.

Penawaran dan permintaan di properti sangat terpengaruh oleh pendapatan masyarakat, stabilitas pembiayaan oleh developer. Meski demikian, peluang investasi properti masih sangat terbuka di Indonesia, dengan room to grow yang berasal dari inovasi perbankan, pertumbuhan kelas menengah, serta derasnya urbanisasi. Outlook kami secara ringkas menilai: sektor properti masih membutuhkan waktu untuk untuk kembali ke level terbaik-nya, dengan peluang rebound secara sektoral mulai sedikit terlihat dan terutama akan sangat didukung oleh membaiknya pendapatan masyarakat dan kredit yang rendah.

Arsip Analisa By : Aditya Putra
280790
Penulis

Aditya Putra telah aktif di dunia saham selama lebih dari 6 tahun dan hingga saat ini masih menjadi seorang Equity Analyst di perusahaan sekuritas. Aditya menyukai Value Investing, selalu berhasrat menemukan Hidden Gems di saham-saham Small Caps Indonesia, dan terus mengamati saham-saham yang salah harga.