OctaFx

iklan

Macam-Macam Data Perumahan AS Dan Dampaknya Pada Forex

271839

Apa bedanya Building Permits dan Housing Starts? Apa pula perbedaan antara data Existing, Pending, dan New Home Sales? Mana yang berdampak paling tinggi?

Advertisement

iklan

FirewoodFX

iklan

Sebelum mengenal forex, apa yang biasanya dibayangkan saat mendengar soal bisnis properti atau dibangunnya perumahan baru? Bisa jadi tentang berapa harganya, atau bisa ambil KPR untuk beli rumah baru atau tidak. Namun, setelah mulai belajar trading forex dan menilik kalender ekonomi, kita jadi tahu bahwa data-data seputar bisnis properti bisa mempengaruhi pasar finansial, termasuk pergerakan nilai tukar di pasar forex. Ini terutama berlaku untuk data perumahan di Amerika Serikat yang bisa berdampak besar pada pair-pair forex mayor.

Data Perumahan AS

 

Signifikansi Data Perumahan AS

Data perumahan AS merupakan salah satu data paling lengkap di dunia tentang pasar properti suatu negara. Secara periodik, ada beberapa data perumahan yang dirilis, dimana masing-masing memiliki dampak rendah, menengah, hingga tinggi, di pasar finansial. Namun, ada kalanya data perumahan itu berdampak lebih besar dibanding biasanya.

Krisis Subprime Mortgage tahun 2008/2009 telah membuktikan bahwa data perumahan AS punya potensi untuk menggoncangkan sistem finansial dunia. Masalahnya, Amerika Serikat bukan cuma merupakan salah satu negara dengan wilayah terluas, melainkan juga memiliki standar kehidupan dan pertumbuhan ekonomi tertinggi. Terlebih lagi, Amerika Serikat merupakan pusat berbagai perusahaan multinasional terbesar. Karena faktor-faktor tersebut maka harga perumahan AS menjadi pusat perhatian dari investor di seluruh dunia.

Dalam perkembangan selanjutnya, penciptaan aset derivatif seperti Mortgage-Backed Securities (MBS) membuat investor bisa menanamkan dana pada sektor properti AS tanpa harus membeli tanah atau rumah secara langsung. Di satu sisi, ini membuat investasi properti jadi lebih likuid, tetapi di sisi lain menggandakan dampak sektor perumahan AS hingga berefek cukup tinggi di pasar finansial. Karenanya, para pelaku pasar pun memantau perkembangan sektor ini melalui sejumlah indikator: Building Permits, Housing Starts, Existing Home Sales, Pending Home Sales, dan New Home Sales.

 

Data Building Permits Dan Housing Starts

Data Building Permits dirilis oleh Biro Sensus Departemen Perdagangan AS (US Department of Commerce's Census Bureau) pada setiap pertengahan bulan bersama dengan Housing Starts. Data Building Permits mencatat jumlah ijin mendirikan bangunan yang dikeluarkan sebelum pembangunan dimulai, sedangkan Housing Starts mengacu pada jumlah perumahan yang konstruksinya dimulai setiap bulannya.

Sepintas, ijin mendirikan bangunan selayaknya disusul oleh pembangunan rumah, sehingga jumlahnya seharusnya selalu selaras. Namun, kriteria Building Permits di AS berbeda dengan IMB di Indonesia. Ada kalanya Building Permits diterbitkan, tetapi tak ada rumah baru yang dibangun karena hanya perluasan dari rumah lama. Pun, peraturan terkait Building Permits berbeda-beda di setiap negara bagian di AS. Karenanya, angka Building Permits dan Housing Starts berbeda-beda dari waktu ke waktu, meskipun tren-nya biasanya selaras.

Building Permits Dan Housing Starts

Grafik Data Building Permits Dan Housing Starts Dalam 10 Tahun Terakhir.

 

Data Existing, Pending, Dan New Home Sales

Banyak kebingungan terkait apa bedanya data Existing, Pending, dan New Home Sales. Terkait ini, Biro Sensus AS secara khusus mempublikasikan penjelasannya sebagai berikut:

Biro Sensus AS mengumpulkan data New Home Sales berdasarkan pada definisi "sebuah penjualan rumah baru terjadi dengan ditandatanganinya kontrak penjualan atau diterimanya deposit". Rumah itu sendiri bisa berada dalam tahap konstruksi yang bagaimanapun: belum dimulai, sedang dibangun, atau sudah selesai. Biasanya, sekitar 25% rumah dijual telah selesai dibangun, sedangkan 75% sisanya terbagi antara yang belum mulai dan sedang dibangun.

Existing Home Sales disediakan oleh National Association of Realtors (bukan oleh Biro Sensus), dan menurut mereka, "mayoritas transaksi dilaporkan ketika kontrak penjualan ditutup." Kebanyakan transaksi biasanya melibatkan hipotek yang membutuhkan 30-60 hari untuk ditutup. Karenanya, Existing Home Sales kemungkinan besar mencakup kontrak yang ditandatangani satu atau dua bulan sebelumnya.

Karena perbedaan pengertian itu, maka New Home Sales biasanya mendahului Existing Home Sales satu atau dua bulan dalam merekam perubahan data penjualan perumahan. Contohnya, Existing Home Sales di bulan Januari, kemungkinan ditandatangani pada bulan November atau Desember.

Untuk menjembatani efek lagging dari data Existing Home Sales, National Association of Realtors mulai Januari 2005 membuat data baru bernama Pending Home Sales. Pending Home Sales didasarkan pada penjualan Existing Home dimana kontrak sudah ditandatangani, tetapi transaksi belum ditutup, sehingga mirip dengan New Home Sales. Estimasi bulanan Pending Home Sales ditunjukkan dalam bentuk indeks dengan mereferensikan tahun 2001 = 100.0.

Diantara ketiga data penjualan perumahan AS tersebut, data yang berdampak paling besar adalah New Home Sales, diikuti oleh Existing Home Sales.

 

Besar Dampak Data Perumahan AS Pada Forex

Di samping ketiga data perumahan AS diatas, ada juga indeks seperti NAHB Housing Market Index dan S&P/Case-Shiller Home Price Indices yang berdampak sangat rendah pada forex hingga bisa diabaikan, juga data Mortgage Application dan Mortgage Rate. Dengan pengecualian data tentang Mortgage, semua data terkait perumahan AS dirilis dalam tempo bulanan.

Sebagaimana lazimnya dalam analisa fundamental, tak semua data berdampak sama. Mengetahui mana data yang paling penting bisa membuat kita lebih mudah dalam memantau data-data yang paling penting saja. Nah, terkait data perumahan AS, berikut ini besaran dampaknya menurut yang tercantum di kalender ekonomi:

  • Building Permits (Unit) - High
  • Building Permits (Persentase/MoM) - Moderate
  • Housing Starts (Unit/) - Moderate
  • Housing Starts (Persentase/MoM) - Moderate
  • Existing Home Sales Change (Persentase/MoM) - Moderate
  • Existing Home Sales (Unit) - High
  • Pending Home Sales (Persentase/MoM) - Low
  • New Home Sales (Persentase/MoM) - Moderate
  • New Home Sales (Unit) - High
  • NAHB Housing Market Index - Moderate
  • S&P/Case-Shiller Home Price Indices - Low
  • Mortgage Applications (Persentase) - Low
  • Mortgage Rate (Persentase) - Low

Perubahan data perumahan AS dari waktu ke waktu memberikan insight bagi regulator dan pelaku pasar tentang bagaimana perekonomian merespon perubahan kebijakan terbaru. Pengeluaran terkait perumahan termasuk bagian dari data belanja konsumen (Consumer Spending) dan inflasi. Data perumahan juga bisa dijadikan ukuran pemulihan ekonomi pasca krisis atau resesi.

Selain itu, patut untuk dicatat bahwa sektor perumahan cukup sensitif pada kenaikan atau penurunan suku bunga. Jika suku bunga naik, maka orang akan enggan membeli rumah (karena bunga KPR juga tinggi), sedangkan jika suku bunga turun maka diekspektasikan orang akan ramai-ramai membeli rumah hingga industri properti booming.

Federal Reserve selaku bank sentral akan selalu memantau data perumahan AS untuk mencegah terjadinya Housing Bubble seperti yang dulu pernah memicu terjadinya krisis Subprime Mortgage. Jika pasar perumahan booming hingga mencapai level tinggi baru seperti saat itu, maka akan berkembang pertanyaan mengenai kemungkinan tengah berlangsungnya Housing Bubble, berikut bahayanya. Dalam kondisi seperti itu, Bank Sentral kemungkinan akan mendapatkan tekanan untuk menaikkan suku bunga guna mengontrol sektor perumahan.

Sedangkan bagi pelaku pasar finansial, data perumahan AS terutama berpengaruh pada pasar obligasi, sehingga sesungguhnya dampak data perumahan AS pada forex hanya antara low hingga moderate saja. Dalam minggu-minggu yang padat jadwal rilis data penting, seperti NFP dan rapat FOMC, maka dampak data perumahan AS bisa sangat kecil hingga terabaikan. Namun dalam minggu-minggu saat pelaku pasar kehabisan data berdampak tinggi dan mencari-cari dasar untuk berspekulasi, maka data Building Permits, Existing Home Sales, dan New Home Sales bisa benar-benar berdampak tinggi.

 

Jika Anda memiliki pertanyaan lain seputar analisa fundamental, selain dari kolom komentar, Anda juga bisa langsung bertanya pada ahli kami pada forum tanya jawab khusus analisa fundamental berikut.

Alumnus Fakultas Ekonomi yang telah mengenal dunia trading sejak tahun 2011. Seorang News-junkie yang menyukai analisa fundamental, biasa trading forex dan saham menggunakan Moving Averages dan Fibonacci. Kini menulis topik seputar Currency, Stocks, Commodity, dan Personal Finance dalam bentuk berita maupun artikel sembari trading di sela jam kerja.


Rembulan
ya sih rata2 data2 housing di AS kurang begitu tampak efeknya di pasar forex, tapi kadang2 kalo datanya sangat jauh dari ekspektasi itu yang bikin kaget juga, efeknya bisa nyaris seperti NFP juga.. jadi kadang2 harus mantengin rilis beritanya langsung dari kalender forex tuh.